Le projet un peu fou de certains membres du collectif


Naissance d'une idée et explication du business modèle envisagé :

Lorsqu'un investisseur réussit plusieurs projets, il devient plus gourmand et voit les choses en grand. Christophe est certainement le membre le plus spécialisé dans la diversification de stratégies d'investissement, l'expression ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier prend tout son sens. Depuis quelques années il murit un projet pour diversifier son patrimoine et ainsi posséder un entrepôt, l'essors récent des entreprises de co-stockage donne envie de surfer sur cette vague ! Au départ, nous étions 3 personnes dans ce projet : Christophe, Thierry et moi même Anthony. Malheureusement la vie décide parfois à votre place et il faut revoir ses priorités, pour ma part, nous avons fait construire une maison avec ma femme pour mieux élever nos enfants à la campagne. J'étais hors course, dans l'incapacité de me rajouter un crédit sur un projet à risque. Acheter un dépôt est un projet très audacieux, vous partez d'une surface vierge et vous devez remplir chaque mètre carré pour obtenir une bonne rentabilité. Le prix de vente de ce type de produit est aussi un frein, très prisé en ville pour construire de grands appartements ou des lofts. Les vendeurs immobiliers le savent et préfèrent trouver une clientèle loft plutôt qu'un investisseur qui veut garer des véhicules ou faire du garde meuble. On peut dire que Thierry à l'esprit trop restrictif pour se lancer dans un tel projet qui nécessite de vous faire sortir de votre zone de confort (petite référence à la formation comment agrandir son patrimoine), il va vous raconter certaines visites en compagnie de Christophe. Puis vous découvrirez Philippe un patron d'entreprise qui connait Christophe depuis plusieurs année et qui s'est finalement lancé avec lui dans cet achat qui sera d'ailleurs son premier investissement dans les parkings !

Ebauche de projet et premières visites avec Christophe :

Maintenant que l'idée est en place, nous devions comprendre et nous former sur le terrain ; seule méthode qui fonctionne vraiment à 100%. Dans la plupart des cas, il faut se tourner vers les agences immobilières pour visiter des entrepôts à vendre. Vous trouverez aussi des petites annonces sur leboncoin qui vous ramèneront en général vers un agent revendeur. Nous avons visité 6 entrepôts sur le secteur de Roanne dans le département de la Loire (42), il y avait de tout : allant de la ruine avec des infiltrations d'eau à de beaux batiments qui valaient une vrai fortune... Quand vous cherchez un entrepôt vous êtes dans l'atypique, chaque visite est unique et le tableau pour noter un bien se stationnement ne vous donne qu'une petite ligne de conduite. Vous devez sans cesse imaginer et vous projeter sur l'aménagement, les accès et les travaux. Nous gardons avec Christophe un souvenir commun très partagé, d'un côté la surface fait rêver mais la mise de départ est conséquente. Franchement nous avions ras le bol de ses vendeurs qui ne parlaient que de loft, à chaque fois il fallait que le vendeur imagine une mezzanine au dessus de nos stationnements pour faire un loft. Le plus surprenant c'est que même dans des hangars sans eau, sans tout à l'égout et avec une installation électrique des années 60, le vendeur parlait uniquement de créer un loft comme s'il avait bon espoir de nous faire changer d'avis et d'abandonner notre projet initial d'investissement.

Une visite prometteuse :

Une agence nous avait trouvé un bien très particulier qui correspondait en tout point à nos attentes. C'était la propriété d'un ancien artisan qui était à la retraite, le bien était composé d'une maison d'environ 100 m² sur 3 niveau et d'un dépôt d'une surface de 1000 m². L'avantage de ce produit était son placement géographique situé au nord de Roanne, avec deux accès bien séparés et son entrepôt excentré de la rue principale à l'abris des regards indiscrets. Le problème c'était le prix de vente, le tout avoisinait les 220 k€ hors frais d'agence et de notaire, l'agent immoblier nous a alors expliquer que la maison valait 120 k€ et le dépôt 100 k€. L'accès au dépôt mesurait 2 mètres de largeur pour 3,5 mètres de haut. Une aubaine puisque les accès étaient séparés par deux portails distincts, il y avait même deux compteurs électriques séparés alors nous avons voulu rencontrer le propriétaire pour le convaincre de nous vendre uniquement l'entrepôt. Malheureusement l'ancien artisan était très groumand, comme nous étions interessé par le dépôt le prix de 100 k€ inclus dans l'ensemble immobilier est alors grimpé à 180 k€ hors frais pour le dépôt seul ! Autant vous dire que nous n'avons pas donné suite puisque le retour sur investissement après boxage du dépôt était tellement faible que le projet n'allait vraiment pas être viable. Entrepot et maison

Lorsque l'on ne trouve pas il faut laisser filer le temps !

A l'issue de cette dernière visite, Thierry a renoncé au projet d'entrepôt pour se consacrer aux garages. Christophe s'est rentrouvé seul sur ce dossier pendant plusieurs mois, même s'il a réalisé quelques recherches, tout seul pour acheter si grand n'est ni raisonnable ni réalisable. Il a recentré ses recherches sur un lot d'une dizaine à une vingtaine de boxes pour diversifier des placements et se constituer un parc dédié au stockage et au garde meuble.

Une relation qui va relancer le projet :

Un jour, Christophe revoit Philippe un ami de longue date qui lui pose de nombreuses questions sur l'état de ses investissements dans les parkings, ce dernier cherche un placement pour se constituer des revenus complémentaires afin de préparer sa retraite qui aura lieu si tout va bien d'ici 7 à 8 ans. L'entrepôt reviens au cœur des débats, l'entreprenariat ne fait pas peur à Philippe qui a beaucoup d'expérience dans la création et la gestion d'entreprises. Le projet est perçu comme une mini société permettant de défiscaliser un maximum et ainsi réduire les impôts sur les revenus des deux investisseurs, le temps de se lancer pour ensuite générer des entrées d'argent. Après plusieurs réunions communes, les deux investisseurs sont en phase sur leurs buts et leurs objectifs : c'est l'élément le plus important dans une association.
 
Christophe et Philippe visitent un bien atypique très intéressant qui offre sur le papier une configuration parfaite pour une activité rentable. Le bien visité est une ancienne bonneterie, une usine textile qui a été réaménagée en garçonnière pour passionné de sport automobile par l'actuel propriétaire. Bâti sur un terrain constructible de 1800 m² l'entrepôt est séparée en deux parties: un logement de type T3 sur 95 m² avec un dépôt de 143 m² attenant. Un garage extérieur en métal fait même partit du plan cadastral. La situation géographique est bonne sur la commune de Coutouvre dans la Loire (42), pour garer des véhicules de prestige il faut parfois s'isoler un peu des villes où les emplacements sont bien souvent visités par des voleurs. Le prix de vente affiché officiellement sur les annonces sur internet et dans l'agence immobilière est de 149.000 € FAI. Heureusement Christophe et Philippe connaissent le propriétaire, sans passer par l'agence ils peuvent visiter le bien et échanger directement sur le prix de vente tout en gagnant les frais d'agence. Ce bien est à vendre depuis plusieurs mois, le propriétaire est compréhensif, un projet d'investisseur nécessite d'obtenir une bonne rentabilité : son prix miminum non négociable est de 100.000 € net vendeur. Pour une fois que la négociation est franche il n'y a plus de temps à perdre. Le terrain est rectangulaire et plat jusqu'à l'arrière de l'entrepôt pour descendre en suivant une pente constante. L'entrée principale possède déjà un mur et un portail automatisé, les côtés droit et gauche du terrain sont faciles à clôturer puisque des poteaux en bois sont positionnés à intervalle régulier pour finir en bas du terrain par un grillage d'une hauteur de 1,5 m. Même si l'entrepôt est petit, il ne pourra pas répondre au projet initial d'hivernage de camping car ; il sera utilisé pour garer des véhicules de prestiges. Le terme conciergerie est réservé pour une entreprise, il faut une assurance couvrant la valeur des véhicules. Dans notre cas, nous resterons sur des garages plus adaptés aux Sociétés Civiles Immobilières. C'est le gros potentiel qu'offre ce terrain constructible qui a séduit Christophe et Philippe pour la partie stockage, garde meuble en container sur le modèle Mondial Box. Entrepot Coutouvre

Etude du marché pour la mise en location :

Le marché Roannais est bien connu par plusieurs membres du collectif, berceau de notre groupe, il a été le terrain d'entrainement et celui de nos premières expériences. Le site internet est également bien référencé localement grâce aux publicités réalisées par des propriétaires. Nous recevons de nombreuses demandes concernant le stockage et le garde meuble, n'ayant pas encore d'enseigne type HomeBox sur le secteur, les gens se tournent vers les particuliers ou les entreprises de déménagement. Nous avions également lancé une campagne publicitaire pour ralier à notre collectif des propriétaires d'espaces d'hivernage et de gardiennage de camping car et caravane, ces derniers n'étaient pas intéressé puisque leurs taux de remplissage étaient supérieur à 95%. Une stratégie pour tester votre marché régional peut-être de faire connaitre le collectif, par cette voie détournée, vous obtiendrez de précieuses informations sur leurs affaires. Conclusion: la demande est bien là !
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La rentabilité par la diversification :

La stratégie est simple: utiliser toutes les astuces connues par Christophe dès le lancement du projet pour obtenir la meilleure rentabilité possible dès les premiers mois. La solution la plus simple est de louer l'ensemble du bien à un passioné d'automobile, les revenus seront corrects de l'ordre de 6% brut. Le problème c'est que Christophe déteste le concept logement, les mauvais payeurs et les éventuelles dégradations sont sa hantise. Alors Philippe et lui doivent revoir leurs copies : l'idée est de créer un pole avec plusieurs axes d'entrée d'argent ; l'entrepôt sera consacré à l'hivernage et au gardiennage de voitures de luxe et de prestige. Proposant des services comme la mise à disposition d'eau, d'électricité, d'un karcher et d'outils pour utiliser la fosse. Donner de la liberté aux locataires tout en offrant des services payants ou non peuvent justifer un loyer de base plus élevé que la moyenne. Le terrain situé à l'arrière du batiment sera utilisé pour faire du stockage garde meubles, mettre des voitures et des remorques grâce à l'implantation de containers maritimes. L'ensemble de la propriété sera placée sous vidéosurveillance. Le logement type T3 sera attribué, moyennant un faible loyer, à un gardien qui fera également office de gestionnaire ; le profil envisagé est un retraité avec de faibles revenus. L'idée générale est plus d'avoir quelqu'un sur place pour augmenter la sécurité que de gagner de l'argent avec le petit logement.

Le concept retenu pour rentabiliser les lieux consiste à implanter une batterie de container martimes sur le terrain, le tout placé sous vidéosurveillance en dupliquant un modèle Mondial Box. Des travaux de mise à niveau du sol pour réaliser des poutres en béton sont à prévoir pour correctement installer les containers sur le sol. Lorsque l'on reprend l'étude sur le coût des containers maritimes vous voyez vers quelle rentabilité nous allons arriver !

 
Entrepot Coutouvre 2

Le suite de cet article vous intéresse ? Découvrez les retour sur investissement par type de produits, pourquoi cet entrepôt n'a pas été retenu...

Cet article ouvre les portes de notre module entrepôt, dans lequel vous allez petit à petit découvrir toutes les simulations de retour sur investissement par type de produits (garde meuble, stockage, hivernage de véhicule, etc...) ; vous comprendrez les pièges à éviter lors de l'achat d'un entrepôt tout en apprenant des astuces pour rentabiliser chaque mètre carré. Vous découvrirez pourquoi il faut parler en m² et non en emplacement sur ce type de projet. Christophe et Philippe vous expliqueront ce qui a bloqué l'achat de cet entrepôt et orienté leur choix vers un nouveau bébé de 1200 m². Vous suivrez les phases d'achat, d'installation et de travaux pour arriver à la mise en service d'un local ultra sécurisé proposant un concept novateur et ultra rentable ! Pour des raisons évidente de confidentialité, vous comprendrez que ce contenu est strictement réservé aux membres du collectif.
 
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