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Logo blog du collectif Acheter un garage : le jeu des agences immobilières

Pour cet article, un membre du collectif s’est amusé à aller voir cinq agences immobilières en prétendant vendre un stationnement…


Nous allons nous mettre à la place d’un propriétaire vendeur, nous prendrons l’exemple d’une personne qui doit vendre 2 garages qui ne sont pas forcément bien situés. La grande majorité des vendeurs ne savent pas quelle est la valeur de leur garage. Dans la plupart des cas, les agences immobilières annoncent des prix de vente très optimistes pour recevoir l’exclusivité du bien.
 
Le jeu des agences immobilières consiste à calculer un prix de vente en se basant sur un prix investisseur non averti. Reprenons notre exemple : 2 garages peuvent se louer 40€ par mois, soit un revenu brut de 960€ par an. Notre agence immobilière va proposer un prix de vente représentant 6% de résultat brut par an avec un retour sur investissement d’environ 15 ans… le fameux prix de vente pour investisseurs !!
Sur les 5 agences immobilières testées : 3 d’entre elles ont proposé un prix de vente de 16 000€ hors frais de notaire, soit 8 000€ par garage… difficile à avaler lorsque l’on connait la localisation des garages et leurs états ! La palme revient à la quatrième agence qui n’hésitera pas à afficher un prix de vente de 20 000€ soit 10 000€ par garage hors frais de notaire…
Finalement, la cinquième agence sera plus réaliste par rapport au marché, en proposant un prix de vente de 6 000€ par garage, soit 12 000€ pour le lot ; représentant 8% de résultat locatif brut.
 
Les réactions sont toujours les mêmes lorsque nous faisons remarquer que le prix de vente semble un peu fort : vous savez les placements financiers ne rapportent plus grand-chose, nous avons beaucoup d’investisseurs qui se tournent vers les garages. De toute façon, c’est le prix du marché !
 
Malheureusement les agences ont oublié que le prix du marché se détermine en fonction de l’offre et de la demande…
 
 
Maintenant repassons côté investisseur, au sein de notre collectif nous recherchons des biens intéressants, c'est-à-dire avec une rentabilité de 8 à 10% brut au minimum. Soyons réaliste, un garage n’est pas un simple placement financier tôt ou tard il faudra envisager des coûts de travaux pour l’entretien de ces derniers ; aucun vrai investisseur ne va se risquer sur un achat avec 6% de rentabilité brute…
 
Il ne faut pas oublier que 6% de résultat brute donne bien souvent 4% net, ce qui n’est pas exceptionnel… Alors si vous rajoutez les frais de notaires, votre investissement n’est vraiment pas très rentable !


Reprenons maintenant le calcul du prix des deux garages en comparant notre raisonnement avec l’agence immobilière :
 
                                        Calcul moyen de 3 agences           Calcul d’une agence optimiste
Revenus locatifs bruts :     40€ par mois et par garage                  40€ par mois et par garage
Prix de vente proposé :    16 000€ pour les 2 garages                 20 000€ pour les 2 garages
Résultat brut :                  960€ soit 6% du prix proposé          960€ soit 4,8% du prix proposé
Amortissement brut :                    environ 16 ans                                  environ 20 ans
 
                                        Calcul d’une agence correcte                 Objectif du collectif
Revenus locatifs bruts :     40€ par mois et par garage                  35€ par mois et par garage
Prix de vente proposé :    12 000€ pour les 2 garages                  8 400€ pour les 2 garages
Résultat brut :                  960€ soit 8% du prix proposé           840€ soit 10% du prix proposé
Amortissement brut :                    environ 12 ans                                  environ 10 ans


 
Si certaines agences immobilières avaient pris le temps d’analyser le bien de notre membre, les points suivants seraient ressortis dans le calcul du prix de vente :
  • Le loyer estimé à 40€ par mois est trop optimiste, dans ce secteur éloigné du centre ville ; les garages se louent seulement à 35€ maximum dans le secteur. De plus il n’y a pas beaucoup d’immeuble aux alentours, ces garages serviront de garde meuble.
     
  • Les garages ne sont pas en très bon état et des travaux seront à prévoir tôt ou tard. N’importe quel investisseur averti ne prendra le risque de payer un bien qui rapportera uniquement 6% brut.
     
  • Une fois les frais de notaire, les charges et les impôts locaux ajoutés le rendement net retombe rapidement d’au moins 2%. Le résultat final place le calcul conseil du collectif a un résultat net d’environ 8% ce qui permettra d’avoir un placement rentable.
Avant d’investir, n’oubliez jamais de simuler les frais de fonctionnement de votre stationnement. Demandez le montant des charges, le coût estimatif des impôts locaux, calculer les frais de notaire ; mais surtout, n’oubliez pas que vous pouvez payer la taxe d’habitation si votre bien est situé à moins d’un kilomètre de votre résidence principale.
Vous souhaitez investir, notre tableau gratuit de calcul de rentabilité avant achat peut vous aider !

Prenez le temps de tout calculer et expliquez bien à l’agence immobilière votre mode de calcul, vous entamerez les négociations avec de forts arguments.

 
            
 
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