Comment analyser le marché immobilier Français ?

Bouton de retour


profil visiteur
Pierre
Visiteur du forum
  Bonjour,
Comment avez-vous établi une correspondance entre les prix du m2 de l'immobilier et les prix du m2 d'un garage ? Sur quelles données vous êtes-vous basés ? Quelle est la marge d'erreur selon les localisations ?
Je cherche partout sur internet une carte précise des prix au m2 des garages et parkings, ou au moins des données de prix d'achat/location suffisantes mais je n'en trouve pas :/ On trouve seulement pour l'achat et la location d'appartements ou de maisons.
Merci d'avance Smile


Logo blog forum
Blogueur
Equipe du collectif
Inscrit le 05/01/2013
  Bonjour Pierre,

Tout d’abord, je tiens à te souhaiter la bienvenue au sein de notre forum !
 
Nous avons fait un long travail de préparation pour ce sujet, de nombreux membres de notre collectif étaient dans le même cas que toi ! Wink
 
La carte immobilière sur notre site représente l’analyse du marché immobilier de logement (maison, immeuble, studio, etc...) réalisé par un acteur connu du marché : Efficity. Nous avons utilisé un tableau d'étude de marché par secteur réalisé par nos membres, qui nous a permis d’estimer le prix des biens et le montant des loyers dans un quartier ou une ville donnée.
 
Notre base de travail pour cette étude est une sélection de sites de petites annonces (le plus connu sera Leboncoin, etc…) afin de lister les prix des parkings et des garages de certains secteurs dans notre tableau d’analyse. Avec ces relevés, nous avons pu établir une relation entre le marché immobilier de logement et celui des parkings et ainsi définir la correspondance prix / code couleur sur la carte.
 
Bien évidement cette carte ne représente qu'une estimation, de nombreux paramètres pourront faire varier les prix, il y a forcément une marge d'erreur mais d'après nos récentes comparaisons nous ne sommes pas très loin de la vérité. Very Happy


profil starwars
Anthony
Investisseur
Inscrit le 05/01/2013
  Bonjour Pierre,
 
Si tu as besoin de connaitre le prix des garages d'une ville, je te conseille de télécharger le tableau d'étude de marché du collectif : ICI.
 
Perso, j'utilise ce tableau pour estimer mes montants de loyer et surveiller la concurrence locale. Il faut prendre un peu de temps pour remplir ce tableau mais à la sortie il t'aidera à gagner de l'argent... Smile


profil visiteur
Pierre
Visiteur du forum

 
  Merci pour vos réponses Smile
 
Est-ce que se baser sur des montants indiqués dans des petites annonces pour établir l'étude de marché et déduire des moyennes par zone géographique ne biaise pas trop les chiffres ?

Sur les prix annoncés de vente comme de location, entre :
- ceux qui commencent par poster une annonce à un prix élevé juste pour tester si "ça mord", avant d'éventuellement re-poster l'annonce avec un prix plus bas
- les ventes qui se concluent à un prix plus bas que le prix demandé dans l'annonce
- les annonces qui ne trouvent carrément pas preneur car à un prix trop déconnecté de la réalité
- les annonces qui ont un prix vraiment honnête voire qui sont des bonnes affaires, mais qui du coup ne restent pas longtemps en ligne (ce qui gonfle encore plus la proportion d'annonces à prix élevé qu'on voit sur le site)

... ben si on aggrège juste les annonces qu'on a relevées, et qu'on fait des moyennes (même peut-être en enlevant les valeurs extrèmes), on obtient forcément des prix gonflés pas forcément utilisables, non ?

Pour les maisons et appartements, le site des notaires (immoprix.com, etc) permet de connaître les prix moyen des biens récemment vendus (en utilisant donc le "vrai" prix de la transaction que le notaire a enregistré), par zone géographique, à plusieurs échelles et selon les types de biens. Mais malheureusement le type de bien "garage" ou "parking" n'est pas disponible... c'est ce genre de chose qu'il nous faudrait je pense Smile

J'essaye de trouver sur le net des articles de retour d'expérience d'investisseurs qui détaillent leur prix d'achat et de location, mais je n'en trouve pas tant que ça.
 
Aux investisseurs, quel est votre vécu par rapport à ce genre de recherches ?
À l'équipe blog, est-ce que vous comptez publier aussi le même genre de carte pour les prix de location ?
À tout le monde, est-ce qu'il serait intéressant de trouver des manières de faciliter la production/amélioration collective d'analyses de marché ou de carte des prix, par exemple en mettant à disposition les données brutes et en permettant à tout le monde d'en ajouter/améliorer ? (de manière publique ou restreinte aux membres du collectif) Ou bien est-ce que c'est plutôt un travail qui doit rester individuel ? (tant qu'une grosse entité fiable telle que les notaires ou autre ne publie pas l'équivalent d'immoprix pour notre secteur)


Logo blog forum
Blogueur
Equipe du collectif
Inscrit le 05/01/2013

 
  Bonjour Pierre,

Vous avez entièrement raison, l'estimation peu être faussée par les annonces qui sont décalées de la réalité du marché. Lors de notre étude, nous avons quand même éliminé une partie des lots en vente... les plus aberrants en tout cas !
 
Il faudrait en effet avoir le même outil que immoprix mis à jour par les notaires, mais malheureusement nous ne pouvons pas mettre ce système en place pour le moment...
 
Pour répondre à votre question, les prix de la location varient considérablement en fonction de nombreux paramètres (situation géographique et sécurité de l'emplacement). Un parking ou un garage situé 10 mètres plus loin qu'un autre mais avec un meilleur éclairage ou plus proche de commerces se louera plus cher.
Pour le coup cette carte des loyers ainsi établie serait totalement fausse et induirait les locataires comme propriétaires en erreur.


Logo du collectif Parking Garage
Responsable
Equipe du collectif
Inscrit le 05/01/2013

 
  Pierre a écrit: "À tout le monde, est-ce qu'il serait intéressant de trouver des manières de faciliter la production/amélioration collective d'analyses de marché ou de carte des prix, par exemple en mettant à disposition les données brutes et en permettant à tout le monde d'en ajouter/améliorer ? (de manière publique ou restreinte aux membres du collectif) Ou bien est-ce que c'est plutôt un travail qui doit rester individuel ? (tant qu'une grosse entité fiable telle que les notaires ou autre ne publie pas l'équivalent d'immoprix pour notre secteur)"

Bonjour Pierre,

Nous avons justement une section privée au sein de la plateforme d'échange du collectif dans laquelle les membres qui le souhaitent peuvent partager leurs expériences locatives et répondent aux points suivants:
  • Présentation du bien,
  • L'acquisition et le prix d'achat,
  • Etude du marché pour la mise en location,
  • Stratégie pour doper le rendement,
  • La gestion locative au quotidien,
  • Les résultats comptables annuels,
  • Analyse des résultats comptables.

N'hésites pas à rejoindre notre collectif pour échanger avec les autres membres sur les études de marché de ton secteur.

profil argent
Thierry
Investisseur
Inscrit le 01/02/2014
  Pour ma part, cette carte des prix des parkings et des garages est un super outil qui me sert de base dans mes recherches. Bien sur mes propositions sont toujours en dessous de l'estimation mais c'est le jeu de la rentabilité! Wink

Le bon prix d'achat d'un bien immobilier peut varier en fonction des objectifs de chaque personne.Si tu es jeune et que tu prépares ta retraite un retour sur investissement supérieur à 10 ans ne sera pas forcément bloquant, à l'inverse tu peux rechercher un investissement qui génère du cash rapidement... c'est très difficile de trouver le vrai prix d'un bien.

La meilleure solution est de combiner tous les outils mis à dispiosition par la communauté: tableau d'étude de marché, la carte immo des prix et le tableau de calcul de rentabilité en mode expert avec la projection sur 20 ans et le plus important: demander l'avis aux autres membres !
 
Bannière fixe 970x140

Je dépose un commentaire
 

J'ouvre un nouveau sujet