Augmenter des anciens loyers sans perdre de locataires

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Anne
Investisseur
Inscrit le 07/04/2015
  Bonjour à tous,
Ma question concerne l'augmentation des loyers de vos parkings et garages lorsque ceux ci n'ont pas été augmentés depuis des années et que des locataires sont en places dans ces garages depuis longtemps.
De combien peux augmenter ces loyers?
En augmentant trop les loyers, n'y a t'il pas un risque de perdre des locataires?
Qu'en pensez vous?
Comment procéderiez vous avec vos locataires?
Merci pour vos réponses!


profil simpson
Christophe
Investisseur
Inscrit le 05/01/2013
  Bonjour Anne,

La méthode la plus simple pour faire passer une augmentation de loyer reste l'utilisation de l'indice de révision des loyers (IRL). Avez-vous une clause de revalorisation dans le bail de location en vigueur ?
En début d'année, nous avons augmenté le prix de la location de nos garages à Roanne avec Thierry (nous sommes chacun propriétaire d'un garage). Le loyer était de 40€ par mois (loyer 35€ et 5€ de charges), sans clause de revalorisation. Comme le montant des charges était supérieur, nous avons "offert" à nos locataires la régularisation du montant des charges de l'année 2014 contre une revalorisation du loyer.
Cette mesure est plutôt bien passée... à condition que votre montant de charges soit supérieur aux provisions des locataires !


profil starwars
Anthony
Investisseur
Inscrit le 05/01/2013
  Anne,
si j'ai bien compris vous reprenez des parkings? Essayez de faire passer un avenant au contrat de bail existant, en précisant aux locataires que ce n'est qu'une formalité administrative: nouveau propriétaire et glissez la clause de révision IRL pour l'année prochaine.


profil argent
Thierry
Investisseur
Inscrit le 01/02/2014
  Malheureusement, il n'y a pas 36 solutions:
- si vous avez la clause de revalorisation, vous devez informer vos locataires de la révision suivant l'indice IRL: vos droits service public
- sans la clause de revalorisation dans le bail existant, vous devez essayer de faire signer un nouveau bail de location ou un avenant.
 
=> Dans tous les cas, vos locataires ne vont pas apprécier mais certains peuvent comprendre. Sinon c'est peut-être le moment de faire le tri des locataires en résiliant dès que possible ceux qui vont vous déranger pour rentabiliser!


profil scream
Frederic
Investisseur
Inscrit le 10/04/2014
  Je comprends que légalement nous ne pouvons pas tout faire, mais cela ne coute rien d'essayer de faire passer une augmentation du loyer. Si un locataire refuse, vous prendrez des mesures par la suite pour le remplacer.

Quel est le montant du loyer actuel? et celui que vous voulez appliquer?


Anne
Investisseur
Inscrit le 07/04/2015
  Bonsoir à tous,
Merci pour vos réponses, elles sont toutes très intéressantes et vont m'aider concernant ces augmentations de loyers. En effet sur les 16 emplacements que je possèdent, certains sont libres et j'ai donc fixer un loyer plus rentable (58 EUROS/ mois) que le précédent propriétaire qui avait fixés des loyers à 35 euros mois, ce que je trouve très bas pour la ville de Paris. Mais je ne veux pas brusquer les locataires déjà en place car je viens juste d’acquérir ce bien et je n'ai pas encore comblé toutes mes places de parkings.
L'ancien loyer avait été fixé sans la clause de revalorisation.


profil argent
Thierry
Investisseur
Inscrit le 01/02/2014
  Bonjour Anne,

sans la clause de revalorisation il faudra négocier dure avec les locataires Sad
S'ils ne veulent rien entendre, il faudra annuler chaque bail en tacite reconduction pour remettre un nouveau locataire en place...


profil simpson
Christophe
Investisseur
Inscrit le 05/01/2013
  A mon avis, vous devez trouver de nouveaux locataires pour remplir vos places restantes à 58€/mois.

Une fois toutes les places louées, commencez à négocier avec les autres locataires...
Ils n'accepterons certainement jamais de monter à 58€, mais peut-être que le simple fait de menacer de résilier le contrat de location vous aidera !

Bon courage.


Anne
Investisseur
Inscrit le 07/04/2015
  Merci à tous.
Je vais patiemment combler mes emplacements libres et essayer d'augmenter les loyers des autres locataires ou effectivement résilier les baux des ces derniers pour les remplacer par des nouveaux locataires quand mes autres places seront comblés.
Merci encore à vous tous pour votre aide


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Blogueur
Equipe du collectif
Inscrit le 05/01/2013
  Bonjour à tous,

Voici un petit schéma qui regroupe différents cas pour vous aider à augmenter vos loyers :



Julien
Investisseur
Inscrit le 04/03/2015
  Bonjour Anne,

Les baux de garages sont peu légiférés (par rapport aux logements), et les sommes ne sont pas très importantes, alors si vous faites une augmentation pas trop brutale, vous devriez pouvoir y arriver. Par exemple en passant de 38 à 40 ou 42€.

Vous pouvez indiquer que le loyer suit simplement l'indice IRL comme déjà dit (je dois avoir ce type de lettre, en tant que locataire de mon appartement)

Vous pouvez aussi simplement indiquer que les charges ont augmenté, et donc le loyer augmente naturellement avec.

Si vous voulez tout louer à 58 effectivement le mieux serait de se séparer des anciens locataires, l'écart est trop important. Mais laissez-vous un peu de temps pour voir si c'est un prix adapté, qui vous permettra de trouver facilement des locataires, ou trop optimiste


Anne
Investisseur
Inscrit le 07/04/2015
 
Merci Julien pour votre réponse.
En effet je n'ai pas augmenté les loyers de mes locataires déjà en place et, par contre, je loue mes emplacements libres plus chères en me laissant le temps de voir comme vous le dites très justement de voir si mon prix est adapté. J'ai fait une petite étude de marché avant de fixé mon tarif et il semblerait que je sois parmi les moins chère de l'arrondissement. Néanmoins, si je ne loue pas mes emplacements vacants dans quelques temps, je baisserai le montant du loyer sans hésiter pour remplir en totalité mon parking. Je me laisse encore deux semaines et je pense que j'aviserai ensuite. Il est vrai que la plupart de mes locataires sont des étudiants donc l’été est peut être une période creuse.
Merci pour vos conseils



Julien
Investisseur
Inscrit le 04/03/2015
  Bonsoir Anne,

Avec plaisir !

N'hésitez pas à donner de la visibilité à vos annonces (le bon coin etc), à bien soigner la présentation

Surtout s'ils sont moins chers, cela ne devrait pas être difficile



Jean Mi
Investisseur
Inscrit le 10/11/2016
  Je me demandais si l'on pouvait mettre fin au bail en prétextant des travaux.
Remise en peinture des murs (rien a faire, barbouillage en blanc).
Peut on dans ce cas réévaluer le loyer ?
est ce possible ?


profil simpson
Christophe
Investisseur
Inscrit le 05/01/2013
  Bonsoir Jean-Mi, c'est difficile de casser un bail de location, tu dois être en tacite reconduction... Le risque est de ne pas trouver de nouveau locataire, la meilleure solution reste la négociation avec le locataire en place, à mon avis !
 

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