Vos avis sur un garage urgemment à vendre

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Juju62
Investisseur
Inscrit le 25/04/2018
  Salut a tous

Je suis a la recherche d'un garage pour mon premier investissement.
Apres avoir visité plusieurs garages dans mon secteur Boulogne Sur Mer, j'ai trouvé 2 garages.

Cependant j'aimerais connaitre votre impression et avoir des avis.

Alors le premier se situe a OUTREAU rue Antoine Minet, l'annonce sur Leboncoin affiche un garage à vendre avec les mentions :
"urgent!!!! libre d occupation!!!! garage fermé en résidence, taille standard, résidence coquelin , rue antoine Minet 7200e à négocier"
Garage urgemment à vendre

Prix: 7200 €
Charge copro: 7,25 € par trimestre
Taxe fonciere: 97 €

J'ai negocié et le vendeur m'a proposé 6700 euros en dernier prix.

Travaux à prévoir: porte de garage et fissure sur le beton


profil starwars
Anthony
Investisseur
Inscrit le 05/01/2013
  Bonsoir Julien,

La première chose que tu dois apprendre avant d'investir dans les parkings ou les garages : vendeur pressé = attention !
Prends le temps de tout regarder, il faut demander la raison de la vente. Garage en copropriété il faut demander le compte rendu de la dernière assemblée générale via le vendeur ou le syndic. Essai de discuter avec des voisins qui habitent la résidence, il y a peut-être des travaux plus lourds qui vont arriver d'ici 2 à 3 ans.

Des fois il y a des bonnes opportunitées à saisir, as-tu appliqué la méthode d'analyse et rempli les tableaux ?


profil scream
Frederic
Investisseur
Inscrit le 10/04/2014
  Anthony à raison, trouver le bon équilibre entre vitesse et analyse de risque sans vous précipitation.

Parlons chiffres :
- Frais de notaire estimé à 1697 €, c'est le problème des garages individuels les frais de notaire prennent une grosse place.
- Un loyer mensuel estimé à 55 € soit 660 € de revenus bruts annuels, impossible de louer à ce prix avec le sol dans cet état... Je vais laisser Christophe répondre sur la partie travaux puisqu'il est dedans en ce moment. Rolling Eyes Laughing
- Les charges sont faibles c'est un point positif 22 € par an.
- En gardant le prix initial de l'annonce la rentabilité brute est de 7,42 % c'est correct.

Je prends le dernier prix 6700 €, les frais tombent à 1608 € : rentabilité brute 7,94 %.
Le retour sur investissement n'est pas extraordinaire si on ajoute les travaux, il faut néanmoins aller le visiter et remplir le tableau de note, mon pronostic : couleur orange. Wink



François
Investisseur
Inscrit le 15/03/2015
  Murs en béton préfabriqués, ça sent la toiture en fibrociment avec de l'amiante à traiter !



Olivier
Investisseur
Inscrit le 25/09/2015
  Il faudrait également demander si les autres garages sont loués/ou à vendre. Essayer d'y aller et de croiser quelqu'un : locataire ou propriétaire, on apprends beaucoup en posant quelques questions : est ce que l'environnement est bien? y a t'il des problèmes? A combien est ce que cela se loue, etc. Est ce que les toits sont en fibro ciment, je ne connais pas trop mais je crois que cela peut générer des coups à terme s'il faut les changer (entreprise specialisée à cause de l'amiante). Sinon, s'il n'y a pas de loups, reste à être satisfait par la rentabilité du garage, puis faire le deal !



Juju62
Investisseur
Inscrit le 25/04/2018
  Bonsoir a tous et merci pour vos retours Wink
Alors il faut savoir que le vendeur a mis le bien a vendre au mois Janvier 2018. Il souhaite vendre ce garage car il a deja vendu un appartement a proximité donc il souhaite également se séparer du garage (l'acheteur de l'appart n'a pas souhaité acheter le garage). Concernant le syndic il n'y a pas de gros travaux a prèvoir dans les prochaines années et l'assemblée aura lieu le 17 mai 2018. Pour les travaux la porte de garage coutera environ 500 euros ttc et pour le sol en béton, mon oncle est entrepreneur dans le batiment donc gratuit. Bemol il semblerait qu'il y ai de l'amiante car c'est une toiture en fibrociment ! Dans ce lot de garage aucun a vendre par contre il y a un garage en location a 55 euros. Pour la rentabilité comme le dit Frederic ça reste correct, de plus que j'achète un garage ( pour l'instant ) et non un lot. J'ai effectué l'analyse est le résultat n'est pas top "25" sur la page.


profil simpson
Christophe
Investisseur
Inscrit le 05/01/2013
  Bonjour Julien,

J'ai le sentiment que tu es prêt a l'acheter, doucement, c'est le premier garage que tu visites...

Concernant la porte, quel est le problème ? Si on regarde dans le coin en bas à droite cela ressemble a un forçage de porte. Tu trouveras le prix d'une porte classique ici sachant qu'il faut rajouter la pose. C'est important d'avoir une analyse au centime près, pour te rendre compte de l'impact réel de cet investissement. Le garage me semble isolé, niveau sécurité, pas d'éclairage tu auras plus de mal à le louer pour du garde meuble ou un véhicule de collection.

Pour le sol, ton oncle étant dans la partie c'est parfait. Faites une visite ensemble : une dalle ne fissure pas sans raison il y a peut-être autre chose à traiter.

Le toit en fibro-ciment, demande le diagnostic des risques ERNMT au vendeur. Regardes aussi le coût de traitement de l'amiante explications et coût par ici. Tu ne pourras pas faire les travaux juste sur ton garage, en copropriété vous allez payer une entreprise pour faire le traitement complet et le coût sera répercuté au tantième que représente ton garage. Il y a combien de garages dans la copro ?

Le syndic a donné l'info concernant les travaux, as-tu lu le dernier compte rendu ? Essai de t'incruster à la réunion de copro du 17 mai tu vas découvrir la vie du quartier, les problèmes etc... Quel est l'état de la façade de l'immeuble ? La date du dernier ravalement de façade ?

Le loyer de 55 € est estimé sans faire une vrai étude de marché, le garage en location à ce tarif est-il loué ou vide ?

Le meilleur conseil que je puisse te donner : commence par suivre la formation acheter mes premiers parkings, elle est gratuite pour les membres et tu dois forcement passer par là pour ne pas te planter ! Pour ce garage, essai de préparer une analyse détaillée sur l'investissement, regardes nos modèles de rapports d'investisseurs pour t'inspirer. La rentabilité donnée par Frédéric ne tien pas compte des travaux, c'est correct à presque 8% brut mais une toiture fibro-ciment peut te faire tomber à 1% !!


profil scream
Frederic
Investisseur
Inscrit le 10/04/2014
  Je suis trop fort quand même : couleur orange. Laughing

Je comprends Julien c'est l'exitation des premières visites, je suis passé par là moi aussi et les vieux sages (pas les vieux singes LaughingLaughing) du collectif m'ont aider à trouver un garage rentable. Je n'avais pas le support de la formation à l'époque et je peux te confirmer qu'il faut prendre du recul. Je ne suis pas expert des toitures fibro-ciment mais tu liras sur le site quelques mésaventures.


profil argent
Thierry
Investisseur
Inscrit le 01/02/2014
  Bonjour,
Bravo Fred bonne estimation et juste aves les photos !
Du même avis que Christophe, le tableau pour évaluer la valeur d'un garage fonctionne correctement. Primo accédant avec un garage ayant une note de 25 il vaut mieux éviter. Il y a trois membres propriétaires avec des biens ayant une note dans la zone orange, ils n'oseront peut-être pas vous le dire ouvertement mais ce n'est pas merveilleux côté retour sur investissement voir même catastrophique pour certain.
Notre objectif n'est pas de décider à votre place ou de vous dissuader mais d'éviter de vous planter. L'investissement dans les parkings est rentable mais peut aussi vous faire perdre beaucoup d'argent si vous faites une erreur. Vous devez voir ce garage comme une bonne expérience, il y a plusieurs points sur lesquels vous devez apprendre, c'est formateur.



Juju62
Investisseur
Inscrit le 25/04/2018
  Alors pour résumé j ai deja visité une dizaine de garage, et je prends vraiment mon temps car je n'ai pas envie de me planter. Celui ci quelque chose ne tourne pas rond et je pense que l'assemblée du 17 mai va m'apprendre pas mal de choses simple intuition. Donc je vais aller a l'assemblée pour me renseigner.

Il y a un garage qui est a louer par contre je ne sais pas depuis quand, je poserais toutes ces questions le 17.

Je vais commencer la formation et essayer de gagner en expérience a vos côtés.

Ah oui j'ai vu un autre garage a Outreau rue du biez quartier très calme et la je sais que pour se garer c'est horrible il n'y a jamais de place.

Par contre garage en exterieur non sécurisé 15 m2 11500 euros.
Foncière 100 euros
Pas de copro
Toiture c est de la tolle me semble t'il
Pas de travaux a prévoir

Donc voila je cherche encore et mon but et de continuer a visiter pour me faire une idee du marché

D'apres vous, etant donné que la sécurité joue un rôle important serait-il pas opportun d'investir dans des Box sécurisé ??



Juju62
Investisseur
Inscrit le 25/04/2018
  Bon pour tout vous dire j'ai abandonné le garage rue antoine minet car il va y avoir des travaux prochainement (ravalement et la chaussé va etre refaite donc cela confirme pourquoi les vendeurs etait pressé...)

De plus mon oncle m'a déconseillé vu la belle fissure sur le sol car cela cache quelque chose donc on abandonne.

MAIS

Je suis tombé sur un lot de 2 garages situé à boulogne sur mer emplacement idéal très peu de place pour se garer pas de charges copropriété les propriétaires ont reçu les deux garages en héritage et souhaite s'en débarrasser

L'annonce était de 16000 € pour les deux garages que j'ai réussi à négocier à 12000 € net vendeur ce qui me fait 14750 € avec les frais d'agence et frais de notaire tout compris.

les garages sont en bon état mais la toiture est composée de fibrociment avec de l'amiante il y a un garage où il y a une fissure j'ai mis la photo.
 
Toit fibrociment abîme, fissure

Donc je suis en train de voir pour faire des devis afin de savoir si on peut réparer la fissure ou alors il faut changer toute la totalité de la toiture

Les deux garages peuvent être loués pour la somme de 130 euros par mois et je dois une mensualité de 77 € par mois crédit sur 20 ans

Rentabilité brute 9,7 % et rentabilité nette de charges et impôts 6,8 %


profil argent
Thierry
Investisseur
Inscrit le 01/02/2014
  
  C'est une sage décision d'avoir abandonné le premier lot de garages, quel est la note au tableau d'évaluation pour ce nouveau lot que tu as trouvé ? C'est important d'utiliser ce tableau, il nous permet de bien évaluer l'état de la situation sans avoir visité le lot.

Vous obtenez 6,8% hors coût de rembourssement du crédit ? Le loyer à 130 €/mois me semble élevé même si je ne suis pas un spécialiste de Boulogne-sur-Mer. Peu de stationnement n'est pessayez de mettre une annonce avec la photo du garage sur Leboncoin et comptez les touches...

Regardez le lien que Christophe a mis plus haut avec le prix du traitement de l'amiante, vous pouvez attendre un chiffrage mais je peux déjà vous dire que la rentabilité nette va être en chute libre !
 

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